Meublé vs non meublé : la fiscalité comparée en 2026
Sur le même bien, le même locataire, le même loyer brut, l'écart d'impôt entre meublé et non meublé peut atteindre 3 000 à 6 000 € par an. Voici pourquoi.
Non meublé : régime foncier, peu d'optimisation
Les loyers nus relèvent des revenus fonciers : imposition au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur une TMI à 30 %, on est à 47,2 % d'imposition marginale.
Charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, gestion locative. Le déficit foncier (hors intérêts) s'impute jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global.
Pas d'amortissement. C'est la grande faiblesse du non meublé.
Meublé LMNP : régime BIC avec amortissement
Les loyers meublés relèvent des BIC. Au régime réel, on déduit toutes les charges + l'amortissement du bien (bâti 25-40 ans, mobilier 5-10 ans).
Résultat : pendant 10-15 ans, le résultat fiscal est souvent nul ou négatif. Vous touchez les loyers sans payer d'impôt dessus.
Le déficit BIC LMNP n'est pas imputable sur le revenu global (à la différence du foncier) mais reportable 10 ans sur les BIC futurs.
Exemple chiffré : T2 loué 800 €/mois
Revenu brut annuel : 9 600 €. Charges déductibles classiques (intérêts, taxe foncière, copro, assurance) : 3 200 €.
Non meublé : résultat foncier 6 400 € → IR 30 % + PS 17,2 % = 3 020 € d'impôt. Net dans la poche : 6 580 €.
Meublé LMNP réel : amortissement 4 500 € s'ajoute aux charges → résultat fiscal 1 900 € → impôt environ 900 €. Net dans la poche : 8 700 €.
Écart annuel : +2 120 € en faveur du meublé, soit +32 %.
Non meublé vs Meublé LMNP réel — T2 à 800 €/mois
Sur 9 600 € de revenus bruts annuels, TMI 30 %.
Les contreparties du meublé
Bail plus court (1 an, ou 9 mois étudiant) → plus de turnover.
Comptabilité obligatoire au régime réel : 500-800 €/an d'expert-comptable (déductible).
Mobilier à fournir (liste légale précise) et à renouveler.
À la revente, plus-value calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués — pas de pénalité.
Et si on louait en Airbnb meublé ?
Même régime fiscal que le LMNP, mais plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés en 2024. Au-delà : régime réel obligatoire, ce qui n'est pas un problème puisque c'est le plus avantageux.
Si recettes Airbnb > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer : bascule en LMP, avec cotisations sociales URSSAF (35-45 %) en plus.
En résumé
Le non meublé n'a quasiment plus de sens fiscal en 2026, sauf cas particulier (grande surface familiale, propriétaire en déficit foncier déjà important). Pour la plupart des biens, le meublé LMNP au régime réel est le choix par défaut. Notre audit calcule l'écart réel sur votre bien précis.
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