Réintégration amortissements LMNP 2026 : impact PLF sur votre plus-value

Avant le PLF 2026, les LMNP au régime réel bénéficiaient d'un double avantage : déduire chaque année les amortissements du bien (structure, mobilier, travaux) de leurs revenus locatifs ET calculer la plus-value de cession sans tenir compte de ces amortissements. Le législateur a considéré cela comme une double niche et y a mis fin.

La nouvelle règle : Prix d'acquisition retenu pour la plus-value = Prix d'achat réel − amortissements déduits fiscalement pendant la période de location. Plus vous avez déduit d'amortissements, plus votre base de plus-value est élevée, donc plus l'impôt sera fort.

Exemple : un appartement acheté 200 000 € en 2015, loué en LMNP réel pendant 11 ans, vendu 280 000 € en 2026. Hypothèse : 5 500 € d'amortissements déduits par an pendant 11 ans = 60 500 € d'amortissements cumulés.

Avant PLF 2026 : prix d'achat retenu 200 000 €, plus-value brute 80 000 €, abattement 11 ans (24%) → 60 800 € imposables IR → 11 552 € d'IR + 10 297 € de prélèvements sociaux = 21 849 € d'impôt total.

Après PLF 2026 : prix d'achat retenu 139 500 € (200 000 − 60 500), plus-value brute 140 500 €, abattement 24% → 106 780 € imposables IR → 20 288 € d'IR + 18 085 € de prélèvements sociaux = 38 373 € d'impôt total.

Surcoût fiscal : +16 524 € d'impôt supplémentaire pour 60 500 € d'amortissements réintégrés. Soit un taux d'imposition effectif d'environ 27,3% sur les amortissements déduits.

1. L'abattement pour durée de détention est préservé : 6%/an de la 6e à la 21e année (IR) puis 4% la 22e → exonération IR à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65%/an de 6 à 21 ans, 1,6% la 22e, 9%/an de 23 à 30 ans → exonération PS à 30 ans.

2. La déduction des amortissements en cours n'est pas remise en cause. Vous continuez à déduire vos amortissements annuels de vos revenus locatifs. Seul le traitement à la revente change. Le régime réel LMNP reste très avantageux pendant la phase de détention.

3. La résidence principale reste exonérée totalement (sans condition de durée), mais cela ne concerne par définition pas un bien LMNP locatif.

4. Le micro-BIC n'est pas concerné : pas d'amortissements réels déduits → pas de réintégration. La plus-value est calculée normalement.

Stratégie A — Attendre l'exonération totale : conserver le bien jusqu'à 22 ans (exonération IR) ou 30 ans (exonération PS). Pour un bien acheté en 2015, l'exonération IR arrive en 2037. Stratégie viable si l'horizon est long.

Stratégie B — Passer en SCI à l'IS : une SCI à l'IS amortit le bien sans impact sur la plus-value particulière. La cession est imposée à l'IS (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices). Requiert une restructuration patrimoniale anticipée et a un coût (cession à la SCI = mutation taxable).

Stratégie C — Arbitrer vers un bien à forte plus-value latente : si le bien dégage un fort gain en capital, l'impôt supplémentaire est relativisé par rapport au gain total. L'analyse rendement / sortie devient indispensable.

Stratégie D — Limiter volontairement les amortissements : si vos revenus locatifs sont déjà déficitaires sans les amortissements complets, réduire l'amortissement annuel limite l'assiette réintégrée à la revente. À calculer au cas par cas.

Stratégie E — Recourir au viager ou au démembrement : pour certains profils, ces outils permettent de sortir sans déclencher une plus-value classique. À étudier avec un notaire.

L'impact de la réforme dépend fortement de l'ancienneté de votre investissement et du montant d'amortissements déjà déduits. Voici les profils-types et les recommandations correspondantes.

La réforme s'applique-t-elle aux cessions en cours (compromis signé avant le 19/02/2026) ? En principe, si le compromis est antérieur à la date d'adoption, des dispositions transitoires peuvent s'appliquer. Consultez un notaire ou un fiscaliste avant de finaliser la vente.

Que se passe-t-il si les amortissements dépassent le prix d'acquisition ? Le prix d'acquisition retenu ne peut pas descendre sous zéro. Si les amortissements cumulés excèdent le prix d'achat (rare sur des biens très anciens), la plus-value brute sera au minimum égale au prix de vente.

Les travaux et le mobilier amortis sont-ils aussi réintégrés ? Oui. Les amortissements concernés incluent la structure du bien, les travaux capitalisés et le mobilier. L'ensemble des amortissements comptabilisés en régime réel LMNP sont potentiellement réintégrés.

Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) est-il concerné ? Non. Le LMP relève d'un régime de plus-value professionnelle distinct (BIC, exonération sous conditions de CA et de revenus). La réintégration spécifique du PLF 2026 cible les LMNP particuliers.

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