Airbnb vs location meublée vs non meublée : quel est le plus rentable ?
La question revient pour tout propriétaire bailleur : faut-il louer en Airbnb, en meublé longue durée ou en non meublé classique ? La réponse dépend de trois variables — votre ville, votre régime fiscal et votre temps disponible. Voici le comparatif sans langue de bois.
Les chiffres bruts : revenu mensuel moyen
Sur un T2 de 40 m² bien placé, on observe en moyenne en France : 750 € en non meublé classique, 900 € en meublé longue durée, et 1 400 à 2 200 € en Airbnb (selon saisonnalité et ville). L'écart paraît énorme — mais ce sont des revenus bruts, pas la rentabilité nette.
Une fois retirées les charges (ménage, conciergerie, taxe de séjour, plateforme, vacance locative), Airbnb redescend souvent à 1 100-1 600 € net. L'écart avec le meublé se réduit à 200-700 € par mois.
Revenu mensuel moyen — T2 de 40 m² en France
Brut affiché vs net réel après charges. Source : moyennes observées 2025-2026.
La fiscalité change tout
Non meublé : régime des revenus fonciers, imposition au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucun amortissement possible. C'est le mode le plus taxé.
Meublé (LMNP) : régime BIC, amortissement du bien et du mobilier. Résultat fiscal souvent proche de zéro pendant 10-15 ans. Le meublé bat presque toujours le non meublé après impôts.
Airbnb : même régime BIC que le LMNP si <23 000 € de recettes, sinon LMP avec cotisations sociales. Plafond du micro-BIC abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés en 2024. Attention : la fiscalité Airbnb se durcit chaque année.
Le facteur ville
Paris, Bordeaux, Lyon, Nice, Marseille, Annecy : Airbnb réglementé (120 jours/an max en résidence principale, autorisation pour résidence secondaire, compensation à Paris). La rentabilité Airbnb théorique s'effondre.
Villes moyennes touristiques (La Rochelle, Honfleur, Avignon, Biarritz) : Airbnb reste très rentable, peu de contraintes, demande forte d'avril à octobre.
Villes étudiantes ou de bureaux (Rennes, Lille, Toulouse, Grenoble) : meublé longue durée souvent gagnant — rentabilité proche de l'Airbnb sans la gestion ni le risque réglementaire.
Le temps que ça coûte
Non meublé : 2-3 h par an et par bien après mise en place. Bail 3 ans.
Meublé : 5-10 h par an. Bail 1 an (9 mois pour étudiant). Plus de turnover.
Airbnb géré seul : 10-20 h par mois. Avec conciergerie (20-25 % des revenus) : 1-2 h par mois mais marge réduite d'autant.
Temps de gestion & durée de bail par mode d'exploitation
| Mode | Temps de gestion | Durée de bail | Turnover |
|---|---|---|---|
| Non meublé | 2-3 h / an | 3 ans | Faible |
| Meublé longue durée | 5-10 h / an | 1 an (9 mois étudiant) | Moyen |
| Airbnb (géré seul) | 10-20 h / mois | Court séjour | Très élevé |
| Airbnb + conciergerie | 1-2 h / mois | Court séjour | Très élevé |
Le verdict en une phrase
Bien touristique sans contrainte légale → Airbnb. Bien en ville étudiante ou tertiaire → meublé LMNP. Bien familial dans une zone calme ou propriétaire qui ne veut zéro gestion → non meublé. Mais avant de trancher, un audit chiffré sur votre adresse précise reste indispensable — les moyennes nationales mentent souvent à l'échelle d'une rue.
En résumé
Aucune règle universelle ne s'applique. Un T2 dans le Marais ne se gère pas comme un T2 à Clermont-Ferrand. L'audit IA d'Audit Immo BD compare pour vous les trois scénarios sur votre adresse exacte, charges et fiscalité incluses, en 24h.
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