LMNP à l'international : peut-on amortir un bien meublé à l'étranger ?
Question reçue 50 fois par an : « J'ai acheté un meublé à Lisbonne / Marrakech / Dubaï, puis-je le déclarer en LMNP en France ? » La réponse courte est oui, mais le mécanisme dépend de la convention fiscale bilatérale entre la France et le pays concerné.
Le principe : imposition dans le pays du bien
Selon le modèle OCDE suivi par la plupart des conventions fiscales, les revenus d'immeubles sont imposables dans le pays où se situe l'immeuble. Vous payez donc d'abord l'impôt local (au Portugal, au Maroc, à Dubaï, etc.).
Mais vous restez fiscalement résident français : vous devez aussi déclarer ces revenus en France. C'est la convention qui dit comment éviter la double imposition.
Deux mécanismes selon la convention
Méthode du taux effectif (Portugal, Espagne, Italie, Allemagne, Belgique…) : les revenus étrangers ne sont pas réimposés en France mais ils relèvent le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus. Concrètement, vous déclarez en LMNP avec amortissement, le résultat fiscal calculé sert uniquement à déterminer votre taux moyen.
Méthode du crédit d'impôt (États-Unis, Royaume-Uni, certains pays africains) : vous êtes imposé en France sur les revenus, mais vous recevez un crédit d'impôt égal à l'impôt payé à l'étranger.
Convention fiscale : méthode applicable selon le pays
Pays principaux pour l'investissement immobilier des résidents français.
| Pays | Méthode | Réimposé en France ? |
|---|---|---|
| Portugal | Taux effectif | Non — relève le taux moyen |
| Espagne | Taux effectif | Non — relève le taux moyen |
| Italie | Taux effectif | Non — relève le taux moyen |
| Allemagne | Taux effectif | Non — relève le taux moyen |
| Belgique | Taux effectif | Non — relève le taux moyen |
| États-Unis | Crédit d'impôt | Oui, avec crédit d'impôt |
| Royaume-Uni | Crédit d'impôt | Oui, avec crédit d'impôt |
| Dubaï (EAU) | Crédit d'impôt | Oui, mais 0 € d'impôt local |
| Maroc | Crédit d'impôt | Oui, avec crédit d'impôt |
L'amortissement LMNP s'applique-t-il à un bien étranger ?
Oui. Le statut LMNP est un régime fiscal français : il s'applique à tout meublé loué par un résident fiscal français, peu importe où se trouve le bien. Vous pouvez amortir le bâti (sur 25-40 ans), le mobilier (5-10 ans) et les travaux selon les mêmes règles qu'un bien français.
Conséquence pratique : sur un meublé à Lisbonne acheté 200 000 €, vous pouvez générer 5 000 à 7 000 € d'amortissement annuel qui viendront effacer une grande partie du résultat fiscal pendant 15-20 ans.
Les pièges classiques
Oublier la déclaration des comptes bancaires étrangers (formulaire 3916) — amende de 1 500 € par compte non déclaré.
Confondre micro-BIC et régime réel : pour amortir, il faut impérativement opter pour le régime réel (option à formuler avant le 1er février de l'année N).
Négliger l'IFI : un bien immobilier étranger entre dans l'assiette IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€.
Et pour un Airbnb à l'étranger ?
Même logique fiscale, même statut LMNP/LMP. Mais attention : si les recettes Airbnb dépassent 23 000 € ET représentent plus de la moitié des revenus du foyer, vous basculez en LMP avec cotisations sociales (URSSAF) en plus de l'impôt.
En résumé
Le LMNP international est un excellent levier — souvent ignoré — pour optimiser un investissement à l'étranger. Mais l'addition fiscale dépend du pays, de la convention et de la structuration. Avant d'acheter, simuler les trois scénarios (LMNP réel, LMP, société locale) sur l'adresse précise change radicalement la rentabilité affichée.
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