Calculer la vraie rentabilité nette d'un Airbnb (sans se mentir)
Un agent vous annonce 12 % de rentabilité Airbnb sur un T2. Faux dans 9 cas sur 10. Voici comment recalculer vous-même la vraie rentabilité nette en 10 minutes.
La formule complète
Rentabilité nette = (Revenu annuel net − charges − fiscalité) / (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux + meuble).
Chaque terme doit être calculé séparément. Sauter une étape fait gonfler la rentabilité de 30-50 %.
Revenu annuel net Airbnb : la formule ADR × occupation
Revenu brut = ADR (prix moyen par nuit) × nuits occupées × (1 − commission plateforme).
ADR réel ≠ ADR affiché : Airbnb affiche le prix de base hors frais. Le prix net pour vous (après commission hôte 3 % et frais de service) est inférieur de 5-10 %.
Taux d'occupation réaliste : viser 55-65 % en ville touristique, 35-50 % en ville secondaire. Au-dessus de 70 %, vérifier deux fois — c'est rare.
Les charges qu'on oublie systématiquement
Ménage entre voyageurs (souvent facturé au client mais à comptabiliser en flux) : 30-80 € par séjour.
Conciergerie si déléguée : 18-25 % du revenu net.
Linge, consommables, petit entretien : 5-8 % du revenu.
Taxe de séjour : variable, à reverser obligatoirement.
Charges de copropriété (souvent plus élevées pour les courtes durées si le règlement l'autorise).
Assurance PNO + assurance spécifique location saisonnière.
Internet, Netflix, eau, électricité, gaz : 80-150 €/mois selon la ville.
Les charges Airbnb à intégrer dans le calcul
Ordres de grandeur observés sur le marché français.
| Poste | Montant typique |
|---|---|
| Ménage entre voyageurs | 30-80 € par séjour |
| Conciergerie déléguée | 18-25 % du revenu net |
| Linge, consommables, entretien | 5-8 % du revenu |
| Taxe de séjour | Variable selon commune |
| Copropriété | +10-20 % vs LD classique |
| Assurance PNO + saisonnière | 300-500 € / an |
| Internet, abonnements, énergie | 80-150 € / mois |
La fiscalité qui change tout
Micro-BIC meublé tourisme non classé : abattement 30 %, plafond 15 000 € (au-delà : régime réel obligatoire).
Régime réel LMNP : amortissement quasi total des revenus pendant 10-15 ans, mais comptabilité obligatoire.
Pour un Airbnb à 25 000 € de revenus, le passage micro→réel peut économiser 3 000 à 5 000 €/an d'impôt.
Exemple chiffré : T2 à Bordeaux centre
Achat 280 000 € + 22 000 € de frais + 8 000 € de mobilier = 310 000 € investis.
ADR 110 €, occupation 60 % → revenu brut 24 000 €. Après commission Airbnb 3 % : 23 280 €.
Charges : ménage et consommables 3 200 €, copro 1 800 €, internet/abonnements 1 200 €, assurance 350 €, taxe de séjour reversée 800 € = 7 350 €.
Revenu net avant fiscalité : 15 930 €. Rentabilité brute : 15 930 / 310 000 = 5,1 %.
Loin des 9-12 % vendus par les agents.
Répartition des charges annuelles — T2 Airbnb Bordeaux
Charges totales : 7 350 € / 23 280 € de revenus bruts.
Du brut au net — réalité de la rentabilité Airbnb
Sur 310 000 € investis (achat + frais + mobilier).
En résumé
La rentabilité Airbnb réelle se situe presque toujours entre 4 et 7 % net dans les grandes villes françaises, 7-11 % à l'international sur les bons marchés. Tout chiffre au-dessus mérite un audit indépendant — c'est exactement ce que nous faisons.
Commander mon audit — 39,77€ →